domingo, 18 de janeiro de 2009

CONSIDERAÇÕES ACERCA DO CONTRATO DE SHOPPING CENTER

"A ambição universal dos homens é viver colhendo
o que nunca plantaram". (Adam Smith)

INTRODUÇÃO



A presente pecha aborda o surgimento dos “Shoppings Centers”, tanto no Brasil como nos Estados Unidos da América – EUA, a evolução do instituto em seus contratos correlatos, doravante os Contratos de “Shopping Center”; uma singela análise do sistema capitalista que levou ao aparecimento desse Edifício, as posições de ilustres pensadores sobre o tema e o esclarecimento sobre as diferenças dos contratos de “Shopping Center” e os demais contratos existentes no mundo jurídico.



HISTÓRICO



Antes de discorrermos sobre o contrato de “SHOPPING CENTER”, se faz necessário saber sua origem, sua gênese, e como ele é tratado atualmente pela Associação Brasileira de “Shopping Center” (ABRASCE).

O aparecimento dos Shoppings Centers, que em português significa Centro de Compras, se deve graças à ascensão e assentamento da ideologia capitalista, que não só foi capaz de colocar à baila o então instituto do “Ancient Régimen” (Antigo Regime), como colocou no mundo dos fatos um sistema de produção em massa sem precedentes. Exemplo clássico disso foi o que aconteceu nos EUA com o modelo de produção de Henry Ford, verdadeiro responsável pela revolução comercial automotiva, levando o progresso para os confins das periferias dos grandes centros urbanos da América, descentralizando o desenvolvimento, fazendo brotar os pequenos centros comerciais que se localizavam fora das grandes cidades e levando o progresso para o interior.

O primeiro “Shopping Center” foi construído sob o comando do arquiteto “John Graham”, em “Seatle´s Northgate”, em meados de 1950. A inspiração para o projeto é de veras interessante, pois visava atrair um número considerável de pessoas através da proximidade física das lojas, concorrendo umas com as outras, incrementando assim maior possibilidade de lucro entre os lojistas e diminuindo as externalidades emergentes.

Estética e grandiosidade são a sua marca registrada. Um grande pólo de vendas totalmente voltado para os negócios jurídicos e administrado pela iniciativa privada, com o objetivo de gerar receita.

No Brasil, os primeiros Shoppings Centers foram construídos na década de 70, tendo o “shopping” de Iguatemi, em São Paulo, como o pioneiro centro de compras brasileiro.

O “Shopping Center” nada mais é do que um centro de comércio cujo planejamento se faz por uma administração única, composto de lojas que vendem produtos específicos a que se destinam e cujo escopo é a exploração comercial e prestação de serviços, cuja obediência de normas rígidas é respeitada, desde a assinatura do contrato e a convivência pacífica é mútua, pagando-se um valor em conformidade com o faturamento, assim é o entendimento da ABRASCE (Associação Brasileira de “Shopping Centers”).


DESENVOLVIMENTO



O poder de mercado é expressado por “Lemke” como a estrutura exuberante e majestosa que é este centro de compra e venda, doravante “Shopping Center”, situada geralmente nas cercanias das grandes cidades (metrópoles), contando com amplo estacionamento, áreas de lazer, centros de alimentação, lojas varejistas das mais variadas, diversas prestadoras de serviços, amplas ruas, praças, jardins, fontes, ambientes refrigerados, serviço de segurança, bibliotecas, livrarias, cinemas, etc.

O conceito supracitado que foi dado pela ABRASCE (Associação Brasileira de “Shopping Centers”), é feliz ao nos explicar o que vem a ser o instituto do “Shopping Center”; não nos restam dúvidas de que é intrínseca a idéia de contrato.

Todavia, o desafio emergente está em explicar o tipo de CONTRATO. Não nos restam dúvidas de que há pluralidade jurídica ao lado da unidade econômica, ou seja, vários contratantes firmando contrato com o dono do imóvel – que é o proprietário, todavia, não é admissível o uso da terminologia CONDOMÍNIO, mesmo porque os lojistas pagam antes mesmo da conclusão da empreitada do “Shopping” uma quantia certa para garantir o futuro acesso ao empreendimento, ou seja, pagam ao proprietário para terem acesso a um determinado espaço endógeno do “Shopping” para exercerem as suas atividades comerciais de varejo e prestação de serviços e não para terem acesso pleno do imóvel (alguns falam em ágio). Logo, sem o domínio, não se pode falar em condomínio.

Um lustro maior é dado quando a construção do “Shopping” se completa e, mesmo assim, os lojistas continuam a despender uma quantia líquida e certa, um determinado “quantum”, favorecendo ao dono do imóvel, doravante o empreendedor. Mas, não podemos confundir o que foi supracitado com o instituto da locação (“exempli gratia” artigo 54, da Lei n. 8245/91), já que na locação partimos do pressuposto de que se paga somente pelo uso da coisa (pela posse do imóvel), todavia, não é o caso, pois o “quantum” a ser pago ao empreendedor é volátil, pago tempestivamente de mês em mês e de acordo com a massa patrimonial arrecadada com as vendas, doravante o lucro.

No que se refere ao lucro oriundo do contrato ora em estudo, se a porcentagem deste lucro bruto for superior à quantia mínima (aquela já fixada no contrato), o lucro bruto irá se sobrepor, caso não haja essa superação, a quantia fixa (firmada no contrato entre as partes) impõe-se. O valor da quantia mínima é dobrado no mês de dezembro, tendo como parâmetro de ponderação a gratificação natalina ou 13° (décimo terceiro), o qual aumenta o poder de compra ou aquisitivo (gerando assim maior demanda) da população e assim se pressupõe um incremento maior das vendas.

Outro caso de veras interessante, que se mostra à medida que o leitor avança nos contratos de “Shopping Center”, são as rígidas normas impostas ao uso do imóvel pelos pactuantes; já que suas pretensões são limitadas por padrões rígidos do “tenant mix” (a planta do Centro Comercial), considerando ainda o rígido controle que pode ser exercido pelo empreendedor ante o lucro bruto dos lojistas, como um meio de se evitar possíveis fraudes.
Por todo o exposto tem-se descartada a hipótese deste contrato como parte do instituto dos contratos de locação.

Ainda no tocante ao “tenant mix”, adotamos a feliz posição de Antunes Varela, nos seus dizeres:


"A instalação do empresário na “loja do centro” tem como escopo principal a sua integração no conjunto organizado das relações comerciais de consumo que constituem o “tenant mix". Esta seria a causa funcional deste negócio jurídico".


Há ainda, caro leitor, aqueles que dizem ser o “Shopping Center” nada menos que uma “joint venture”, ou seja, uma associação de duas ou mais empresas, por tempo limitado, tendo como fim a consecução do lucro comum, sob uma única personalidade jurídica. Todavia, tal argumento é de veras repreensível, pois “Shopping Center” não comporta personalidade jurídica.


CONCLUSÃO



O contrato de “Shopping Center” é um contrato atípico misto, não se confundindo, portanto, com os demais institutos ora expostos, por ser este autônomo e que reflete, em sua totalidade, a complexa estrutura econômica característica de um Centro Comercial.

Concluímos também que se extrai do presente instituto um contrato misto combinado, razão pela qual a clássica noção de locação é afastada, quando combinada com as posições livremente conveniadas que aqui foram analisadas.


BIBLIOGRAFIA



MAZIERO, Wilson Pontes.

LEMKE, Nardim Darcy. Shopping Center, Questões Jurídicas. 1° edição, Blumenau: Academia, 1999;
MAMEDE, Gladston. Curso de Direito Empresarial. Contratos Mercantis. Vol. 05. Jurídico Atlas;
NAZARENO, César Moreira Reis. Natureza jurídica do contrato de shopping center. Elaborado em 11.1995. http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=608, acessado em 12 de janeiro de 2009;
VARELA, João de Matos Antunes. Centros Comerciais (Shoppings Centers), Natureza Jurídica dos Contratos de Instalação dos Lojistas. 1° edição, Coimbra: COIMBRA, 1995.

Um comentário:

  1. Muito boa a pesquisa sobre o contrato de shopping-center, inclusive, porque vc ampliou os argumentos para outras áreas além do jurídico, daí porque é possível questionar,tendo como vetor o direito à cidadania:
    a) Um dos fatores relevantes para o desenvolvimento do setor terciário foi o surgimento de empreendimentos corporativos e comerciais de grande porte como os shopping- centers, responsáveis pela concentração de serviços diversificados, como hipermercados, grandes varejistas de material de construção, material de escritório, e lazer.
    b) as cidades passaram a ser máquinas de produzir riquezas, fazendo com que o urbanista passasse de planejador a empreendedor, encorajando o crescimento desenfreado e deixando para segundo plano o planejamento urbano.
    Como conseqüência desse processo tem-se o esvaziamento de áreas centrais, com a degradação de espaços de lazer e convivência como praças, substituídas por shopping- centers, mais adequados às necessidades provocadas pelo novo modo de vida.
    c) o conhecimento científico (ou tecnocientífico) é a expressão hegemônica das sociedades de mercado e de que o "conhecimento científico é hoje a forma oficialmente privilegiada de conhecimento e a sua importância para a vida das sociedades contemporâneas não oferece contestação" (Boaventura Sousa Santos). Outra coisa, bastante distinta, embora parecida, é considerar que esta é a única e inexorável forma e via de funcionamento das sociedades e que tudo deve, portanto, responder a esse tipo de organização centralizadora. Seria mais ou menos pensar que os shopping centers e os Mcdonalds são as únicas realidades possíveis de se olhar o mundo, muito embora para onde se olhe aí estivessem eles. Em um certo sentido (e em diversos outros!), eles são dominantes.Mas não em todos os sentidos!

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AlibiJus