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Condomínio
Introdução
Convenção e
Regimento Interno
Síndico
Condômino
Perguntas mais freqüentes
sobre condomínio
Modelos de formulários
Em um condomínio, é fundamental a existência
de normas de boa vizinhança que propiciem uma convivência civilizada e
democrática. Portanto, a Assembléia Geral, órgão maior do condomínio,
deve ser operante para a normatização da vida social. Não deixe, assim,
de comparecer às reuniões da Assembléia Geral, pois a qualidade de vida
em qualquer coletividade depende da efetiva participação de seus
membros.
Convenção e Regimento Interno
É fundamental que todos os moradores tenham conhecimento dos termos da convenção condominial.
Se o seu condomínio não possui uma convenção, é importante que se elabore uma. Muitos dos litígios que se apresentam são decorrentes da ausência de um conjunto de normas que disciplinem a vida do condomínio.
A convenção deverá ser aprovada por 2/3, no mínimo, das frações ideais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Assuntos referentes a animais, construções
e obras, garagem, horário, piscina, salão de festas etc. devem ser
previstos na convenção ou no regimento interno.
O síndico (morador ou não) é a pessoa física
ou jurídica que administra os interesses e negócios do condomínio. A
escolha do síndico é feita por meio de votação na forma estabelecida
pela Convenção, não podendo o mandato ser superior a dois anos,
permitida a reeleição.
Deveres do síndico:
- O síndico deve respeitar a intimidade dos condôminos, não adotando meios de cobrança constrangedores ou que exponha o co-proprietário ao ridículo.
- Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente.
- Cumprir e fazer cumprir as normas estipuladas pela Convenção, pelo Regimento e pela Assembléia, aplicando multas quando necessário.
- Prestar contas às assembléias.
- Guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.
Cada condômino tem o direito de usar e
fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, observando, no
entanto, as normas de boa vizinhança.
Deveres do condômino:
- O condômino deve respeitar as normas fixadas internamente, podendo, inclusive, sujeitar-se às penalidades previstas na convenção do condomínio.
- Não pode o condômino utilizar uma parte comum do prédio para si ou utilizar sua unidade de forma nociva aos demais condôminos.
- Pagar a contribuição condominial. A contribuição deve ser fixada em assembléia. Por atraso de pagamento, pode-se cobrar multa de até 20%, mais juros de 1%.
- O fundo de reserva é a parcela do condomínio paga pelos condôminos, conforme previsão em lei, para atender às despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento.
Perguntas mais freqüentes sobre condomínio:
1 – O que são despesas extraordinárias?
São as despesas referentes às obras que
interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna
e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições
de habitabilidade do edifício.
1.1 – A responsabilidade por essa modalidade de despesa é do inquilino ou proprietário do imóvel?
Cabe exclusivamente ao proprietário, e não
ao inquilino.
2 – Para a realização de uma determinada obra é necessária a aprovação pela Assembléia Geral?
Sim. Os condôminos somente serão
obrigados a custear a realização de uma obra se houver a devida aprovação
pela Assembléia Geral. Tratando-se de alteração substancial na forma do
edifício, é necessária a aprovação unânime.
3 – O que são despesas ordinárias?
São despesas relativas à manutenção do
condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas e previdenciários;
água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos
elevadores e pequenos reparos.
4 – De quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias?
Essas despesas são pagas pelo morador,
mesmo que este seja o inquilino.
5 – Qual a precaução que deve ser adotada no tocante às despesas condominiais?
O rateio das despesas e os encargos devem
estar precisamente discriminados na Convenção e aprovados pela Assembléia.
Por exemplo: deve existir uma proporcionalidade no rateio das despesas com
o uso de uma determinada unidade, ou ainda relativo às frações ideais
de cada unidade.
6 – Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral Ordinária?
Haverá, anualmente, uma Assembléia Geral
Ordinária, convocada pelo síndico, na forma da Convenção,
competindo-lhe, além das matérias inscritas na ordem do dia, por maioria
dos presentes, a aprovação das verbas para as despesas do condomínio.
7 – Quando deverá ocorrer a Assembléia Geral Extraordinária?
Sempre que houver convocação do síndico
ou dos condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio.
8 – Quando o locatário poderá participar da votação nas assembléias?
Quando a decisão envolver assuntos
referentes às despesas ordinárias do condomínio, caso o locador não
compareça à assembléia.
9 – O síndico paga a taxa de condomínio?
Depende do que dispuser a convenção. Na prática, é mais comum a convenção prever que todos os condôminos paguem as despesas condominiais.
Modelos de
formulários
Para se alcançar uma eficiente
administração dos interesses condominiais, é vital a participação de
todos os moradores do edifício. Todavia, não se pode negligenciar a
adequada documentação das decisões e dos atos referentes à vida do
condomínio. Para tanto, apresentamos alguns formulários que poderão ser
utilizados como referência, observando-se as devidas particularidades de
cada condomínio.
Edital de Convocação para Assembléia
(pelo Síndico)
Ficam os senhores condôminos do
Edifício............, sito na rua........., nº ....., convocados para
comparecer à Assembléia Geral Ordinária (ou Extraordinária), a se
realizar no .... (indicar o local, na conformidade da Convenção), às
.... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre a matéria da seguinte
ordem do dia:
a) ...........
b) ...........
c) ...........
Se não houver número em primeira convocação,
instalar-se-á a Assembléia em segunda, com qualquer número, às ...
horas (mencionar a hora, com intervalo de 30 minutos da primeira).
Local e data ....
Síndico
- Nota I - A convocação deverá preceder pelo menos cinco dias à data da Assembléia.
- Nota II - Para as matérias que exigem quorum especial, não poderá constar a segunda convocação com qualquer número.
Carta de Convocação para
Assembléia (pelo Síndico)
Ilmo. Sr.
Nome ....
Rua e número ....
Cidade e Estado.
Prezado Senhor Condômino:
Pela presente, fica V.Sa. convocado para
comparecer à Assembléia Geral Ordinária (ou Extraordinária) do Edifício
...., sito na rua ...., nº ....., a se realizar no ..... (indicar o local
da reunião), às .... horas do dia ....., a fim de deliberar sobre a matéria
da seguinte ordem do dia:
a) ...........
b) ..........
c) ..........
Se não houver número em primeira convocação,
instalar-se-á a Assembléia em segunda, com qualquer número, às ...
horas (mencionar a hora, com intervalo de 30 minutos da primeira).
Agradecendo o seu comparecimento,
subscrevo-me atenciosamente.
Local e data ....
Síndico
Edital de convocação de
Assembléia (por condôminos)
Os abaixo assinados, condôminos do Edifício
..., sito na rua ...., nº ...., representando um quarto (ou mais de um
quarto) do condomínio, convocam, nos termos do art. 25 da Lei nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964, uma Assembléia Geral Extraordinária, a se
realizar no .... (indicar o local, na conformidade da Convenção), às
.... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre a matéria da seguinte
ordem do dia .... (mencionar a matéria da convocação).
Se não houver número em primeira convocação,
instalar-se-á a Assembléia em segunda, com qualquer número, às ....
horas (mencionar a hora, com intervalo de 30 minutos da primeira).
Local e data ....
aa) Assinaturas dos condôminos convocantes.
Carta de convocação de
Assembléia (por condôminos)
Ilmo. Sr.
Nome ....
Rua e número ....
Cidade e Estado.
Prezado Senhor Condômino.
Os abaixo assinados, representando um
quarto (ou mais de um quarto) do condomínio do Edifício ...., sito na
rua ...., nº ...., convocam V.Sa., nos termos do art. 25 da Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964, para uma Assembléia Geral Extraordinária
a se realizar no .... (indicar o local, na conformidade da Convenção),
às .... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre a matéria da
seguinte ordem do dia .... (mencionar a matéria da convocação).
Se não houver número em primeira convocação,
instalar-se-á a Assembléia em segunda, com qualquer número, às ....
horas (mencionar a hora, intervalo de 30 minutos da primeira).
Local e data ....
aa) Assinaturas dos condôminos convocantes.
Imposição de multa
Ilmo. Sr.
Nome ....
Rua e número ....
Cidade e Estado.
Prezado Senhor Condômino.
Tendo em vista o disposto no art. 22, § 1º,
alínea d, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e havendo
V.Sa. cometido a infração prevista no art. ..... da referida lei (ou do
Regimento Interno, ou da Convenção do Condomínio do Edifício .... sito
na rua ...., nº ....), fica-lhe cominada a multa de R$ ..... (...),
ressalvado o recurso para a Assembléia Geral, na forma da lei.
Decorrido o prazo de 15 (quinze) dias a
contar do recebimento desta notificação ou, no caso de recurso, da
confirmação da multa pela Assembléia, fica V.Sa. desde logo intimado a
recolher a referida importância, sob pena de lhe ser a mesma cobrada por
via executiva, sem prejuízo das demais sanções previstas na lei ou na
Convenção.
Com protestos de elevada consideração,
subscrevo-me atenciosamente.
Local e data ....
Síndico
Recurso contra a imposição
de multa
Senhor Síndico do Edifício ....
F ...., condômino do Edifício ...., sito
na rua ...., não se conformando com a multa que V.Sa. lhe impôs,
conforme notificação nº ...., de (mencionar a data), recorre à Assembléia
Geral dos Condôminos, pelos motivos seguintes:
(Mencionar as razões pelas quais considera
não ter cometido a infração ou não estar sujeito à multa.)
Solicita, pois, seja a Assembléia
convocada, na forma da lei e da Convenção, para a apreciação do
recurso, subscrevendo-se atenciosamente.
a) ....
Local e data ....
Ata de Assembléia Geral
Aos .... dias do mês de ... do ano de ..., às .... horas, no (mencionar o local), com o comparecimento dos condôminos que assinaram o termo de presença, realizou-se uma Assembléia Geral Ordinária (ou Extraordinária) do condomínio do Edifício ..., sito na rua ...., nº ...
Verificado o quorum regular, foram instalados os trabalhos pelo síndico e escolhidos o condômino F.... para presidir P. à reunião, o qual, assumindo a direção, convidou os condôminos F. e F. para secretários.
Composta a mesa, o presidente convidou o secretário F.... para ler o edital de convocação publicado no jornal (mencionar o nome e a data; se a convocação tiver sido feita por carta, mencionar o nome e a data) e esclareceu que os senhores condôminos foram convocados para uma Assembléia que deve deliberar a respeito da ordem do dia anunciada a saber (transcrever a ordem do dia constante do edital ou da carta), a qual foi submetida aos presentes.
Anunciada a matéria contida no item a, o síndico (ou representante da Administradora... ) pediu a palavra e teceu os esclarecimentos que reputou necessários. Em discussão da matéria, sobre o assunto se manifestaram os condôminos F. e F. ... Posta em votação, verificou o sr. presidente ter sido aprovado o seguinte: .... (mencionar a deliberação).
Passando à matéria do item b da ordem do dia,..... (mencionar o que ocorreu e, assim, sucessivamente, até o final).
Uma vez esgotada a ordem do dia, o presidente declarou franca a palavra, dela usando o condômino F. ...., que propôs .... (mencionar). Posta em discussão a proposta, foi aprovada (ou rejeitada ou transferida a decisão para a próxima Assembléia Geral).
Nada mais havendo a tratar, o presidente agradeceu o comparecimento dos condôminos e encerrou a reunião, do qual eu, F...., lavrei a presente ata, que vai assinada, ainda, pelo presidente, pelo secretário F...., e pelos condôminos que o desejarem.
Nota - A ata dos trabalhos é lavrada em livro próprio, autenticado na forma da convenção do condomínio.
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Para maiores esclarecimentos : consulta@apeal.com.br
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