ALTERAÇÕES MAIS SIGNIFICATIVAS NA NOVA LEI DO INQUILINATO

A lei 12.112/09, chamada “Nova Lei do Inquilinato”,  que trouxe alterações à Lei 8.245/91, entrará em vigor a partir de 24 de janeiro de 2010 (45 dias a contar de sua publicação, que ocorreu em 10/12/2009).

As principais alterações foram:

1. A multa a ser paga pelo locatário, na hipótese de devolução do imóvel, por opção sua, deverá  ser proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º).

2. Nas hipóteses dos artigos 11 e 12 caput, a sub-rogação deverá também ser comunicada ao fiador, e não mais somente ao locador (art. 12, §1º). Portanto, não há mais a previsão para o locador exigir substituição do fiador ou oferecimento de outra garantia, ficando a cargo do fiador a opção por exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação feita pelo sub-rogado. Caso o fiador deseje exonerar-se de suas obrigações, ficará responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após ter notificado (por escrito)  o locador (art. 12, §2º).

3. As garantias da locação, salvo disposição em contrário, perduram inclusive quando prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 39).

4. Passará a ser prevista a possibilidade de o locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, em hipótese de recuperação judicial (art. 40, II).

5. A nova lei prevê a desoneração da fiança. Com isso, se o fiador quiser deixar de ser o garantidor do imóvel, ele pode comunicar sua decisão (por escrito) ao proprietário para ficar desobrigado do compromisso em 120 dias. Comunicado do fato, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo. Se não conseguir outro fiador, o contrato fica automaticamente transformado em locação sem fiança. Mas essa nova locação sem fiança permite desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial. (art. 40, X e parágrafo único c/c art. 59, §1º, VII).

6. O atraso no pagamento do aluguel, que, pela lei antiga poderia ocorrer até duas vezes em um período de 12 meses, passa a ser possível apenas uma vez dentro de um período de 24 meses (Art. 62, parágrafo único).

Pela lei antiga, para que o locador executasse o despejo e tomasse posse do imóvel, o locador precisava depositar um valor que variava entre 12 a 18 meses do valor do aluguel. Com a nova lei, o depósito deverá ser  equivalente a um valor entre 6 a 12 meses de aluguel (art. 64, caput).

7. Para a revisão de aluguel na justiça, o artigo 68, inciso II estipula limites, tanto  nas ações propostas pelo locador quanto pelo locatário, para a fixação de aluguel provisório pelo Juiz.

8. Na hipótese de ação renovatória, a nova lei possibilita o mandado de despejo em 30 dias,  ordenado pelo juiz (artigo 74).