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DA AÇÃO DE USUCAPIÃO

A ação de Usucapião tem lugar quando uma pessoa capaz, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Esta é a regra contida no artigo 1.238 do Código Civil, que, pelo seu artigo 1.242 prevê também que adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

E, o artigo 1.243 do mesmo dispositivo legal admite, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contando que todas sejam contínuas e pacificas.

Pois bem, a posse é o requisito fundamental para o Usucapião, e, esta deve revestir-se de animus domini, isto é, daquela vontade ou intenção de proprietário, de usar e gozar do imóvel como seu o fosse, de forma mansa, pacífica, continuada, afastada de violência, clandestinidade ou precariedade.

Já algum tempo, tem-se conhecimento de que alguns imóveis, mesmo que localizados em zona urbana, com loteamento constituído, aprovado pela Municipalidade e registrado no Cartório Imobiliário competente, não possui título hábil para o seu efetivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

O que vem ocorrendo é que, por um desleixo dos proprietários dos lotes, estes deixam de efetivar, após a quitação total do bem, a efetiva lavratura da escritura definitiva de venda e compra, ou ainda, mesmo lavrando-a deixam de encaminha-la para o seu respectivo e necessário registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Na verdade, a Lei Civil é clara em legislar que somente transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo (escritura) no Registro de Imóveis (artigo 1.245), sendo que não registrando o título, considerar-se-á ainda havido como dono do imóvel o vendedor (loteadora).

Do outro lado, encontramos as empresas loteadoras, que mesmo na obrigação de outorgar a escritura definitiva de compra e venda ao promitente comprador, recusam-se a lavra-la, ou ainda, encontram-se em lugar incerto e não sabido, com situação fiscal considerada inativa, e, com inúmeros débitos tributários.

Não é só, pois tanto para a lavratura da escritura definitiva de compra e venda, como para o seu registro, e, inclusive para o registro de uma eventual carta de adjudicação compulsória em razão do descumprimento na outorga da aludida escritura, necessário se faz a apresentação da Certidão Negativa de Débito (CND) a ser expedida pelo INSS, e, a Certidão Negativa de Débito (CND) a ser expedida pela Receita Federal.

Assim, diante dos percalços instaurados, primeiro pela inércia do comprador pelo referido prazo, e segundo pela inatividade da loteadora, o possuidor deve buscar o efetivo registro de seu nome, como dono do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente através da alternativa concedida pelo instituto do usucapião previsto em nossa lei civil.

O procedimento ao pedido de usucapião está disposto pelos artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil, e, o possuidor do imóvel, expondo na petição inicial, o fundamento do pedido, ou seja, de que possui, há mais de (15) quinze ou (10) dez anos, mansa e pacificamente o respectivo imóvel pede que se lhe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel.

Deve-se citar os alienante, todos os confrontantes, a União, o Estado, e, ainda terceiros ausentes e desconhecidos, bem como seus respectivos cônjuges.

Não havendo qualquer contestação ou impugnação ao pedido, dar-se-á, por sentença, a declaração do domínio dos possuidores sobre o imóvel que deve ser devidamente descrito e caracterizado, servindo a respectiva sentença como título para o efetivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por fim, tem-se a considerar que a sentença na ação de usucapião dispensa a lavratura da escritura definitiva de compra e venda, sendo necessário somente o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido a Municipalidade, e, o seu efetivo registro no Cartório Imobiliário.

DARCI CEZAR ANADÃO
advogado
OAB/SP n. 123.059

 

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