DA
AÇÃO DE USUCAPIÃO
A ação de Usucapião tem lugar quando
uma pessoa capaz, por quinze anos, sem interrupção,
nem oposição, possuir como seu um imóvel
adquire-lhe a propriedade, independentemente de título
e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare
por sentença, a qual servirá de título
para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Esta é a regra contida no artigo 1.238 do Código
Civil, que, pelo seu artigo 1.242 prevê também
que adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua
e incontestadamente, com justo título e boa-fé,
o possuir por dez anos.
E, o artigo 1.243 do mesmo dispositivo legal admite, para
o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes,
acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contando
que todas sejam contínuas e pacificas.
Pois bem, a posse é o requisito fundamental para
o Usucapião, e, esta deve revestir-se de animus domini,
isto é, daquela vontade ou intenção
de proprietário, de usar e gozar do imóvel
como seu o fosse, de forma mansa, pacífica, continuada,
afastada de violência, clandestinidade ou precariedade.
Já algum tempo, tem-se conhecimento de que alguns
imóveis, mesmo que localizados em zona urbana, com
loteamento constituído, aprovado pela Municipalidade
e registrado no Cartório Imobiliário competente,
não possui título hábil para o seu efetivo
registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
O que vem ocorrendo é que, por um desleixo dos proprietários
dos lotes, estes deixam de efetivar, após a quitação
total do bem, a efetiva lavratura da escritura definitiva
de venda e compra, ou ainda, mesmo lavrando-a deixam de encaminha-la
para o seu respectivo e necessário registro junto
ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Na verdade, a Lei Civil é clara em legislar que
somente transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo (escritura) no Registro
de Imóveis (artigo 1.245), sendo que não registrando
o título, considerar-se-á ainda havido como
dono do imóvel o vendedor (loteadora).
Do outro lado, encontramos as empresas loteadoras, que
mesmo na obrigação de outorgar a escritura
definitiva de compra e venda ao promitente comprador, recusam-se
a lavra-la, ou ainda, encontram-se em lugar incerto e não
sabido, com situação fiscal considerada inativa,
e, com inúmeros débitos tributários.
Não é só,
pois tanto para a lavratura da escritura definitiva de compra
e venda, como para o seu registro, e, inclusive para o registro
de
uma eventual carta de adjudicação compulsória em razão
do descumprimento na outorga da aludida escritura, necessário se faz
a apresentação da Certidão Negativa de Débito (CND)
a ser expedida pelo INSS, e, a Certidão Negativa de Débito (CND)
a ser expedida pela Receita Federal.
Assim, diante dos percalços instaurados, primeiro
pela inércia do comprador pelo referido prazo, e segundo
pela inatividade da loteadora, o possuidor deve buscar o
efetivo registro de seu nome, como dono do imóvel,
no Cartório de Registro de Imóveis competente
através da alternativa concedida pelo instituto do
usucapião previsto em nossa lei civil.
O procedimento ao pedido de usucapião está disposto
pelos artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil,
e, o possuidor do imóvel, expondo na petição
inicial, o fundamento do pedido, ou seja, de que possui,
há mais de (15) quinze ou (10) dez anos, mansa e pacificamente
o respectivo imóvel pede que se lhe declare, nos termos
da lei, o domínio do imóvel.
Deve-se citar os alienante, todos os confrontantes, a União,
o Estado, e, ainda terceiros ausentes e desconhecidos, bem
como seus respectivos cônjuges.
Não havendo qualquer contestação ou
impugnação ao pedido, dar-se-á, por
sentença, a declaração do domínio
dos possuidores sobre o imóvel que deve ser devidamente
descrito e caracterizado, servindo a respectiva sentença
como título para o efetivo registro junto ao Cartório
de Registro de Imóveis competente.
Por fim, tem-se a considerar que a sentença na ação
de usucapião dispensa a lavratura da escritura definitiva
de compra e venda, sendo necessário somente o pagamento
do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
devido a Municipalidade, e, o seu efetivo registro no Cartório
Imobiliário.
DARCI CEZAR ANADÃO
advogado
OAB/SP n. 123.059
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