Numento - the collection software •
"Built to Suit": Investimento do capital na vocação da empresa No mercado imobiliário a expressão “built to suit” significa “construção sob encomenda”. Essa modalidade de locação comercial vem ganhando evidência, em especial, após a publicação da Lei 12.744 de 20/12/2012 que objetivou regulamentar uma prática existente em diversos países, mas ainda, pouco propagada no Brasil. Na espécie built to suit o locador/investidor compra, edifica ou reforma substancialmente um imóvel comercial com as características desejadas pelo locatário. A contrapartida é um contrato por prazo determinado mais longo a fim de possibilitar o retorno sobre o investimento. Os contratos do tipo built to suit, geralmente de grande investimento, não estão abarcados pela Lei de Locações e são considerados atípicos. A recente modificação na lei veio colaborar para uma significativa redução na insegurança jurídica que permeava esses contratos. Pela nova redação é permitido às partes, por exemplo, negociarem a multa rescisória pela saída antecipada do locatário. Tal multa poderá ser cobrada pelo Locador em valor equivalente à soma dos aluguéis remanescentes até a data final estabelecida no contrato. Estima-se uma redução nos valores de aluguel dessa espécie, uma vez que tende a minimizar eventual prejuízo causado pela rescisão antecipada. Outra importante alteração diz respeito à possibilidade de renúncia a ação revisional. Para o locador que promoveu um relevante investimento é plausível que espere um retorno de longo prazo com o aluguel do imóvel. Uma eventual redução nos valores planejados poderia lhe trazer prejuízos irrecuperáveis. Interessante analisar que uma alteração aparentemente simples trouxe reflexos positivos para todos os envolvidos. O locador ganha segurança jurídica ao passo que seu investimento passa a contar com garantia de retorno. Ao locatário, por sua vez, é permitido negociar as características do imóvel que melhor se adequam ao seu empreendimento e, principalmente, destinar seus recursos para o foco do negócio, sem a necessidade de imobilização de capital. A fatia de dinheiro que seria aplicada na compra e construção de uma unidade é direcionada para a vocação do negócio. Há que se considerar ainda o aspecto tributário, dependendo do regime contábil da organização. Por fim, é importante destacar que os créditos decorrentes de contratos “built to suit” são passíveis de securitização, ou seja, o investidor pode ceder o recebimento a terceiros, permitindo a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários. Gleidson Henrique Karnopp Advogado especialista em Direito Imobiliário, inscrito na OAB/SC sob n° 28.378, proprietário da LK & Advogados – Joinville/SC. Data do artigo: 28/05/2013
Realização de obras em área comum do condomínio Por condomínio entende-se àquilo pertencente a mais de uma pessoa, cujo domínio é exercido conjuntamente. Desse domínio decorrem direitos atribuídos sobre o todo e não apenas sobre parte determinada da coisa. Em outras palavras, qualquer condômino tem o direito de defender a coisa comum contra qualquer pessoa, entretanto, seus direitos estão limitados à sua fração. Com certa freqüência surgem demandas judiciais cujo objeto em discussão é a edificação em áreas comuns de condomínios. Nesse contexto, pode-se citar a construção de garagens, saunas, ampliação da unidade particular avançando sobre a área comum, construção de armários, áreas de lazer, modificação nas coberturas, enfim, edificações que ora acrescem ora prejudicam o imóvel como um todo. É válido destacar que as fontes que regem esse tema são a Convenção do Condomínio, a Lei 4.591/64 e o Código Civil Brasileiro de 2002. Geralmente, as convenções condominiais estabelecem as regras para realização de obras em partes comuns do condomínio, porém, sempre deverão obedecer ao disposto na lei vigente. Tais obras surgem, muitas vezes, em acréscimo àquelas já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização. Normalmente dependem de aprovação da maioria dos condôminos e, em alguns casos, até da totalidade deles. Há que se observar que não são permitidas construções suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns. A lei, em especial o artigo 1.342 do Código Civil, permite que 2/3 dos condôminos autorizem a realização de obras destinadas a facilitar ou aumentar a utilização de áreas comuns, desde que, não haja prejuízos para nenhum condômino. Tanto a doutrina quanto os julgados recentes, caminham no sentido de que qualquer alteração da coisa comum, mesmo que valorizem o imóvel, podem sofrer oposição por parte dos condôminos. Nesse ponto, a figura do síndico revela-se de significativa importância, tendo em vista que, dentre as suas competências está a representação judicial e extrajudicial do condomínio. Uma eventual infração nesse sentido poderá culminar com a sua destituição. A medida cabível, dependendo da natureza da edificação, é a Ação Demolitória, caso a obra já esteja acabada ou a Ação de Nunciação de Obra Nova, se a obra estiver em construção até a data da propositura da ação. Com a tendência de verticalização das áreas urbanas e o aumento substancial da oferta de apartamentos, os assuntos inerentes à administração de condomínios ganham especial relevância. É necessário que os condôminos, síndicos, administradores de condomínios e afins, fiquem alerta para privilegiar, sobretudo, a boa convivência e a harmonia entre os moradores. Autor: Gleidson Henrique Karnopp Data: 6 de setembro de 2010.
Antecipação de receitas de aluguel e venda parcelada de imóveis por meio da emissão de CRI Os Certificados de Recebíveis Imobiliários/CRI são títulos lastreados em créditos de aluguéis e venda parcelada de imóveis industriais, comerciais ou residenciais, que podem ser negociados no mercado financeiro e de capitais. Por exemplo, uma construtora constrói alguns galpões industriais e os aluga por 10 anos. Então, o locador dos galpões passa a ter contratos que prevêem receitas de aluguel por um longo prazo, estas receitas futuras são os recebíveis imobiliários. Se o locatário optar por antecipar, parcial ou totalmente, o recebimento destes créditos imobiliários, ele pode converter os recebíveis em Cédulas de Crédito Imobiliário – CCI, e vender estas Cédulas para uma securitizadora, antecipando os aluguéis que receberia em 10 anos, ou parte deles. A securitizadora, por sua vez, fará a securitização destas CCI, convertendo-as nos CRI, negociáveis no mercado financeiro ou de capitais. Com a antecipação dos aluguéis que receberia em 10 anos, o locador pode investir em novos empreendimentos. Da mesma forma que os contratos de locação podem ser negociados, também se poderia utilizar as carteiras de venda de imóveis à prazo, antecipando estes recebíveis. Esta operação funciona muito bem em contratos de locação com construção sob encomenda, denominados de built to suit, devido às garantias concedidas por lei ao construtor/locador de que seja mantida a locação ou garantido o pagamento até o final do contrato. Apesar de atraente, como qualquer outro negócio, a operação exige que certos cuidados sejam tomados para que não se tenha problemas no futuro, mas, de modo geral é uma boa alternativa para se conseguir capital de giro. Evanildo Silva Lins Junior Consultor para estruturação de negócios imobiliários. Advogado especialista em direito tributário, inscrito na OAB/SC sob n° 28.306, proprietário da LK & Advogados, em Joinville/SC. Data: 31 de maio de 2013.
Como é possível reduzir os custos fiscais na construção civil? Mesmo diante de um cenário promissor muitas empresas deixam de aproveitar todos os benefícios que a grande demanda no mercado interno de construção civil pode proporcionar. Um dos motivos para que isso ocorra é a falta de planejamento fiscal. É preciso entender que nem sempre determinado regime de tributação é a opção fiscal mais barata para todas as empresas do setor, por isso é importante compreender as características de cada um para não recolher mais tributos do que seria necessário. Os regimes de tributação mais relevantes para a atividade de construção civil são: Lucro Real, Lucro Presumido, RET (Patrimônio de Afetação) e o Simples Nacional. A principal diferença entre o lucro real e o presumido, reside no fato de que no primeiro o lucro tributável é o resultado da subtração das receitas pelos custos. Enquanto que o lucro presumido utiliza um percentual de presunção do lucro que pode ser de 1,6%, 8%, 16% ou 32%, conforme a atividade. Em regra, na atividade de construção civil quando os custos ultrapassam aproximadamente 90% das receitas, o lucro real é mais benéfico, caso contrário a melhor opção é o lucro presumido. Quanto menor for este percentual, mais benéfico se torna o lucro presumido em relação ao lucro real. No entanto, existem situações que podem modificar esta relação. Então, supondo que uma empresa realize dois empreendimentos diferentes por meio de Sociedades por Conta de Participação – SCP, onde é possível optar pelo lucro real ou lucro presumido independentemente da opção da empresa principal, se no primeiro os custos forem de 85%, e no segundo forem de 93%, a empresa pode optar pelo lucro presumido e pelo lucro real, respectivamente. Isso faria com que se utilizasse a saída mais barata para cada caso. No entanto, se neste exemplo a empresa sempre optasse pelo mesmo regime de tributação, em uma das hipóteses ela estaria aumentando o custo fiscal desnecessariamente. Nem mesmo a opção pelo Simples Nacional, nos casos em que é permitido, é garantia de um menor custo fiscal. Primeiro que empresas que realizam incorporação imobiliária estão impedidas de optarem pelo Simples, e, as empresas de construção que podem fazer a opção, não estão livres de recolher o INSS, e, a depender da receita bruta terá que recolher sobre esta um percentual que vai de 4,5% a 16,85%. Significa dizer que o Simples Nacional pode ser mais oneroso que o lucro presumido ou o lucro real. Por fim, ainda temos o RET – Regime Especial de Tributação, muito conhecido pela obrigatoriedade de utilizar o Patrimônio de Afetação. A regra geral é que as empresas optantes por este regime recolhem de forma unificada 4% de todas as suas receitas. Alguns pontos desfavorecem o RET/Patrimônio de Afetação. O principal ponto negativo são as rígidas regras às quais as empresas são submetidas ao optar pela afetação do patrimônio, onde muitas decisões de cunho financeiro e administrativo precisam ser referendadas pela Comissão de Compradores e pela instituição financeira, inclusive a distribuição de lucros. A única opção de regime federal de tributação que unanimemente parece ser mais barata é no caso de se construir empreendimentos para o Programa Minha Casa Minha Vida, onde a alíquota unificada do RET pode cair de 4% para 1%. Todos estes exemplos são a clara demonstração da importância de fazer um minucioso estudo fiscal antes de cada projeto. Aqui falamos apenas sobre alguns dos pontos que podem levar ao melhor enquadramento em regimes federais de tributação, mas, ainda é possível tomar uma série de medidas que podem reduzir significativamente o custo fiscal sobre as atividades de construção civil e incorporação imobiliária. Evanildo Silva Lins Junior Consultor para estruturação de negócios imobiliários. Advogado especialista em direito tributário, inscrito na OAB/SC sob n° 28.306, proprietário da LK & Advogados, em Joinville/SC. Data: 31 de maio de 2013.
Locação: Espécies de garantias locatícias A negociação entre locador e locatário envolve um contrato de locação, que pode ser residencial ou comercial. É importante que tal contrato preveja uma das garantias estabelecidas no art. 37 da lei 8.245/91, atualizada pela lei 12.112/09, conhecida como lei das locações. Inicia o legislador ao tratar das garantias com a modalidade da caução, podendo ser entendida como uma garantia oferecida pelo locatário através de bens que poderão ser móveis, por exemplo, carros, motos, eletrodomésticos em geral ou imóveis, que poderão ser registrados no cartório de títulos e documentos ou no registro de imóveis, respectivamente. A caução em dinheiro corresponde à quantia de três meses do valor do aluguel pactuado no contrato de locação, que deverá ficar retida até o final do contrato. Não havendo reparações ao final do contrato o valor é devolvido ao locatário, com a devida correção. Outra espécie de caução é o título de capitalização, no qual o locatário adquire junto ao Banco um título de forma pré-fixada podendo compreender de 12 até 36 meses de aluguel. Findo o prazo, não havendo pendências, o locatário poderá retirar o valor do título devidamente corrigido/atualizado. A contratação e o valor do título de capitalização dependem de alguns fatores, entre os quais: o valor venal do imóvel, o valor mensal da locação e a renda auferida pelos locatários. A segunda modalidade de garantia locatícia é a fiança, hipótese em que o fiador, pessoa física ou jurídica, absorve contratualmente como devedor solidário as obrigações assumidas pelo locatário. Importante frisar que, com a entrada em vigor da nova lei do inquilinato (12.112/09), corroborada pela jurisprudência recente dos tribunais superiores, estabeleceu-se que a responsabilidade do fiador, na hipótese de renovação automática do contrato por tempo indeterminado, se estende até a entrega efetiva das chaves e não apenas até a data final do contrato. O locatário quando opta pela fiança vê uma possibilidade de não ter que antecipar valores, como na hipótese da caução, por outro norte, pode encontrar alguma dificuldade para obter um fiador, sobretudo pela responsabilidade assumida por este. Na hipótese do fiador exonerar-se da fiança, o que deve ocorrer através de notificação às partes, o locatário terá o prazo de trinta dias para substituir a garantia, sob pena de rescisão do contrato. Na terceira modalidade, considerada uma das mais seguras, temos o seguro fiança, que é contratado pelo locatário junto a uma seguradora, onde o mesmo efetua o pagamento mensal de uma quantia (prêmio), que varia de acordo com a garantia que se pretende (aluguéis). O seguro fiança traz diversas vantagens, tanto para o locatário, que tem a possibilidade de utilizá-lo em substituição ao fiador, quanto para o locador que tem a garantia do recebimento dos alugueis, além de poder contar com coberturas adicionais de danos ao imóvel. As imobiliárias também são beneficiadas pela contratação do seguro fiança, pois tem seu tempo otimizado, uma vez que a análise do cadastro do locatário passa a ser realizada pela seguradora, tendo, ainda, a diminuição do risco de não receber a taxa de administração. Se, por um lado, o seguro fiança possua ainda a facilidade de ser parcelado, por outro, nem sempre o pretendente para a locação tem seu cadastro aprovado junto à seguradora, pois a análise é bastante criteriosa. Ainda há a possibilidade de garantia prevista em lei chamada de cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, diga-se, de uso muito raro, que surgiu com o advento da lei 11.196/05. Na cessão fiduciária, quotas de investimento serão cedidas como garantia ao locador no caso de inadimplemento do locatário. Essa cessão deverá constar no contrato de locação, inclusive com o prazo de duração que poderá ser determinado ou indeterminado. Outra forma de garantia, não prevista em lei, mas passível de ser utilizada foi introduzida no mercado imobiliário em fevereiro de 2011. É o chamado cartão aluguel CAIXA, que se trata de uma modalidade na qual a Caixa Econômica Federal, mediante acordo firmado garante o pagamento às imobiliárias credenciadas, que por sua vez, fazem o repasse devido aos locadores. O Cartão Aluguel CAIXA é específico para pessoas físicas que tenham uma renda mínima estabelecida pela Caixa Econômica Federal e que não necessitam ser correntistas. O cartão tem as mesmas funcionalidades de um cartão de crédito internacional e o valor da locação é incluído na fatura mensal. As principais vantagens que podem ser observadas com a aquisição do cartão aluguel CAIXA são a diminuição da burocracia com a simplificação da análise cadastral, agilidade e praticidade no procedimento das locações imobiliárias, independência garantida para o locatário, não precisando recorrer a outras formas de garantias oferecidas e o controle das despesas com o aluguel e facilitação na hora de efetuar o pagamento. Importante ressaltar que o cartão tem uma limitação temporal, sendo que permite o prazo máximo de 36 meses de locação, bem como, se limita a um cartão por cliente garantindo somente uma transação de aluguel. Concluindo, as garantias surgiram em decorrência da necessidade de proteção do locador para que os prejuízos caso ocorressem, fossem minimizados. Vale lembrar que é vedada a exigência de mais de uma espécie de garantia locatícia e caberá ao proprietário do imóvel, analisar atentamente as diversas opções de garantias oferecidas pelo mercado imobiliário e optar por aquela que mais agrade locador e locatário. É imprescindível que tal análise seja acompanhada por um profissional que possa esclarecer as características de cada modalidade. Autora: Dra. Angelita Detofol Duarte Tives Data: 16 de janeiro de 2013.
Da obrigatoriedade do registro de incorporação antes do lançamento de empreendimentos imobiliários Não raro surgem casos de empreendimentos, em especial apartamentos residenciais, colocados à venda sem o devido assento do registro de incorporação na matrícula do imóvel. Trata-se de contravenção penal prevista, entre outras normas, na Lei 4.591/64. Importante lembrar que até mesmo para que o empreendimento seja oferecido ao mercado, ou seja, em seu material publicitário é necessário a menção ao número do registro de incorporação. Tal disposição também está prevista no inciso V do artigo 20 da Lei 6.530, de 1978, que regulamenta a profissão dos corretores de imóveis. Na mesma lei determina-se que o corretor, ao anunciar a venda do imóvel, tem a obrigação de informar seu número de inscrição no CRECI, sobretudo, para que o cliente tenha certeza de que está contratando serviços de um profissional habilitado. Essas medidas visam oferecer segurança ao comprador. O Registro da Incorporação dá ao comprador a garantia de escrituração do imóvel, pois nela são determinadas as suas especificações, tais como, área total, áreas comuns, pavimentos, garagens, enfim, transporta para a matrícula do imóvel o que está contido no memorial descritivo do empreendimento. No que diz respeito à possibilidade de alienação das unidades antes da incorporação, não é possível identificar, na jurisprudência, nas leis aplicáveis ou na doutrina, qualquer dispositivo que permita tal prática. O Art. 30 da Lei 4.591/64 que trata das Incorporações estabelece: Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. E no art. 32 da mesma lei: Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. (e demais parágrafos) Enfim, são todos os documentos necessários para a incorporação do imóvel. Em recente julgamento a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou, em 10/08/2011, a Apelação com Revisão nº 9046105-48.2001.8.26.0000, onde se discutiu a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária para validade do contrato de compromisso de compra e venda das unidades autônomas. O acórdão teve como relator o desembargador Pedro Baccarat: Tratam os autos de recurso de apelação interposto em face de decisão que julgou improcedente ação de rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse. Na origem, entendeu o magistrado que há prova da ausência do registro de incorporação, ocasionando nulidade do contrato de compromisso de compra e venda. Assim, a referida sentença de primeiro grau decretou a resolução do contrato por inadimplemento da construtora, ora apelante. A construtora, por sua vez, alega que, embora não estando registrada a incorporação, as obras tiveram andamento normal e as unidades foram entregues aos adquirentes, o que sanaria o vício. Ao julgar o caso, entendeu o relator que o prévio inadimplemento do promitente vendedor impossibilita o reconhecimento simultâneo do inadimplemento do promitente comprador, em razão do exceptio non adimpleti contractus. Ademais, o empreendimento nem poderia ter sido lançado ao público sem o prévio registro da incorporação imobiliária, conforme disposição do art. 32, da Lei nº 4.591/64. Portanto, o compromisso de compra e venda é nulo de pleno direito, eis que violou norma cogente, além de configurar ilícito penal. Desta forma, acordaram os desembargadores do TJSP em negar, por unanimidade, provimento ao recurso. As penalidades em função da comercialização de imóveis antes da incorporação estão previstas no art. 66 da referida Lei: Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei; III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei; VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. Concluindo, o que se aplica é a necessidade de incorporação nas hipóteses em que as unidades necessitam ser alienadas antes ou durante a construção do empreendimento, sobretudo, pelo caráter obrigacional da incorporação, no qual estão inseridos elementos como a obrigação de construir, de executar a obra, de entregar o imóvel e, ainda, por tratar a alienação de fração ideal do terreno, áreas comuns e as próprias unidades. Fica o alerta para que a Construtora/Incorporada não venha a dar causa à rescisão dos contratos em virtude da falta de incorporação, da mesma forma que atrasos injustificados, desconformidade em relação ao projeto etc. Autor: Gleidson Henrique Karnopp, Data do artigo:17 de março de 2012.
Ampliação do core business por meio da desimobilização de imóveis Apesar de atualmente a ideia de locar, em vez comprar ou construir, o imóvel onde se instalará uma empresa ser muito melhor recebida pelo mercado do que era há tempos atrás, ainda é comum vermos grandes empresas manterem em seu imobilizado todos os imóveis onde estão instaladas suas unidades produtivas. Imobilizar os escassos recursos financeiros em imóveis é desviar a atenção do core business da empresa para questões secundárias, quando se poderia empregá-los na manutenção ou ampliação da operação. Pensando em tudo isso, inicialmente, empresas com dificuldade de fazer caixa passaram a realizar operações denominadas sale and leaseback, nas quais são vendidos os imóveis onde a empresa está estabelecida e, concomitantemente, a antiga proprietária passa a ser locatária do imóvel, com a opção de recomprá-lo ao final do contrato por um valor residual. Este tipo de operação não é uma novidade, o que tem tornado o assunto novo é o fato de que não está mais restrito a empresas com dificuldades. Mesmo as empresas sadias estão enxergando os benefícios de se “descongelar” estes ativos. O primeiro benefício é mesmo a possibilidade de utilizar os recursos da venda do imóvel na ampliação da operação. Se a empresa pretende montar uma nova filial, lançar um novo produto, entrar em novos mercados ou ampliar sua capacidade produtiva, esta é uma boa forma de angariar recursos. Um segundo benefício é de ordem tributária, pois os aluguéis pagos podem ser abatidos do lucro real, gerando menos impostos do que geraria se o imóvel continuasse no imobilizado. Outro benefício, também de ordem tributária, é que, se o investimento dos recursos financeiros resultantes da venda dos imóveis for empregado em maquinário, a depreciação é acelerada, também gerando menos impostos ao final do exercício. Apesar dos benefícios da operação é preciso ter cuidado ao realizá-la, o contrato de sale and leaseback é complexo e é necessário ter atenção aos seus requisitos legais para que não seja questionado, gerando incômodos tanto de ordem contratual, quanto tributária. Evanildo Silva Lins Junior Consultor para estruturação de negócios imobiliários. Advogado especialista em direito tributário, proprietário da LK & Advogados – Joinville/SC. Data do artigo: 27/05/2013
Incorporação imobiliária e a responsabilidade civil do corretor O mercado imobiliário nacional continua em expansão, muito embora surjam focos de estagnação em algumas regiões. Especificamente na região sul do Brasil o mercado continua aquecido. São as estatísticas que comprovam este fato. A variação nos preços dos imóveis subiu mais de 15 % nos últimos doze meses no Brasil, superando China, Turquia e Rússia. O investimento em fundos imobiliários no início de 2013 teve o maior rendimento da história, cerca de R$ 26 milhões de negócios. Recentemente, em entrevista à Revista Exame, Stephen Ross, o maior empresário do ramo imobiliário dos Estados Unidos, com cerca de 18 mil imóveis para locação apenas em Nova Iorque, declarou que “há muito espaço para investir no mercado brasileiro”. Partindo dessas informações é de se concluir que cada vez mais os profissionais inseridos no mercado devem estar qualificados e atentos à legislação. Diuturnamente surgem na mídia notícias de construtoras sendo condenadas por atraso nas obras, cláusulas abusivas, desconformidades no produto entregue e, principalmente, por comercialização de imóveis sem a devida incorporação. Algumas com condenações significativas. Convém lembrar que a negociação de imóveis está inserida no contexto das relações de consumo, ou seja, incidente o Código de Defesa do Consumidor. Nessa esteira, os demais participantes do processo de negociação, diga-se, a imobiliária e os corretores, podem ser solidariamente responsáveis pelas indenizações. Especificamente sobre o tema da incorporação imobiliária, regida pela Lei 4.591 de 1964 e diversos dispositivos publicados desde então, merece relevância o debate, sobretudo porque se trata de ação criminosa lançar empreendimento sem a devida incorporação. Resumidamente, incorporar significa a convergência de fatores de produção com o objetivo de construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias autônomas em edificações coletivas. A atenção a uma série de detalhes é necessária, desde a aquisição do terreno onde será construído o imóvel até a efetiva individualização das matrículas no Registro de Imóveis. O importante é ter em mente que o número do registro de incorporação deverá estar indicado em todos os materiais de divulgação do futuro empreendimento, ou seja, anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos etc. Incorrendo na falta dessa informação, o incorporador, o corretor ou outro agente responsável pela incorporação poderá sofrer ação do Ministério Público, cuja condenação poderá ser a reclusão variando de um a cinco anos e multa. A atividade de corretagem imobiliária é tutelada, entre outras normas, pelos artigos 722 e 723 do Código Civil Brasileiro. Nesses artigos dispõe-se que o corretor deve agir com diligência e prudência. Em outras palavras, todo cuidado deve ser tomado antes de oferecer um imóvel no mercado. Esses cuidados dizem respeito, principalmente, a idoneidade de vendedores e compradores e da situação do imóvel. O corretor deve se socorrer de diversas pesquisas, documentos e certidões. E, sempre que possível, apoiar-se na análise de um profissional da área jurídica para interpretar o teor das informações. Autor: Dr. Gleidson Henrique Karnopp. Advogado, inscrito na OAB/SC sob nº 28.378 Data: 06 de setembro de 2013.
Lins, Karnopp & Advogados
INDÚSTRIA
CONSTRUÇÃO CIVIL
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Estamos reformulando nossa home page. Retorne em breve, por gentileza.
About - Contact
Rua Trombudo Central, 48, Saguaçu - 89221-150 - JOINVILLE - SC - BRASIL - (47) 3023-9606
Realização de obras em área comum do condomínio Por condomínio entende-se àquilo pertencente a mais de uma pessoa, cujo domínio é exercido conjuntamente. Desse domínio decorrem direitos atribuídos sobre o todo e não apenas sobre parte determinada da coisa. Em outras palavras, qualquer condômino tem o direito de defender a coisa comum contra qualquer pessoa, entretanto, seus direitos estão limitados à sua fração. Com certa freqüência surgem demandas judiciais cujo objeto em discussão é a edificação em áreas comuns de condomínios. Nesse contexto, pode-se citar a construção de garagens, saunas, ampliação da unidade particular avançando sobre a área comum, construção de armários, áreas de lazer, modificação nas coberturas, enfim, edificações que ora acrescem ora prejudicam o imóvel como um todo. É válido destacar que as fontes que regem esse tema são a Convenção do Condomínio, a Lei 4.591/64 e o Código Civil Brasileiro de 2002. Geralmente, as convenções condominiais estabelecem as regras para realização de obras em partes comuns do condomínio, porém, sempre deverão obedecer ao disposto na lei vigente. Tais obras surgem, muitas vezes, em acréscimo àquelas já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização. Normalmente dependem de aprovação da maioria dos condôminos e, em alguns casos, até da totalidade deles. Há que se observar que não são permitidas construções suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns. A lei, em especial o artigo 1.342 do Código Civil, permite que 2/3 dos condôminos autorizem a realização de obras destinadas a facilitar ou aumentar a utilização de áreas comuns, desde que, não haja prejuízos para nenhum condômino. Tanto a doutrina quanto os julgados recentes, caminham no sentido de que qualquer alteração da coisa comum, mesmo que valorizem o imóvel, podem sofrer oposição por parte dos condôminos. Nesse ponto, a figura do síndico revela-se de significativa importância, tendo em vista que, dentre as suas competências está a representação judicial e extrajudicial do condomínio. Uma eventual infração nesse sentido poderá culminar com a sua destituição. A medida cabível, dependendo da natureza da edificação, é a Ação Demolitória, caso a obra já esteja acabada ou a Ação de Nunciação de Obra Nova, se a obra estiver em construção até a data da propositura da ação. Com a tendência de verticalização das áreas urbanas e o aumento substancial da oferta de apartamentos, os assuntos inerentes à administração de condomínios ganham especial relevância. É necessário que os condôminos, síndicos, administradores de condomínios e afins, fiquem alerta para privilegiar, sobretudo, a boa convivência e a harmonia entre os moradores. Autor: Gleidson Henrique Karnopp Data: 6 de setembro de 2010.
Antecipação de receitas de aluguel e venda parcelada de imóveis por meio da emissão de CRI Os Certificados de Recebíveis Imobiliários/CRI são títulos lastreados em créditos de aluguéis e venda parcelada de imóveis industriais, comerciais ou residenciais, que podem ser negociados no mercado financeiro e de capitais. Por exemplo, uma construtora constrói alguns galpões industriais e os aluga por 10 anos. Então, o locador dos galpões passa a ter contratos que prevêem receitas de aluguel por um longo prazo, estas receitas futuras são os recebíveis imobiliários. Se o locatário optar por antecipar, parcial ou totalmente, o recebimento destes créditos imobiliários, ele pode converter os recebíveis em Cédulas de Crédito Imobiliário – CCI, e vender estas Cédulas para uma securitizadora, antecipando os aluguéis que receberia em 10 anos, ou parte deles. A securitizadora, por sua vez, fará a securitização destas CCI, convertendo-as nos CRI, negociáveis no mercado financeiro ou de capitais. Com a antecipação dos aluguéis que receberia em 10 anos, o locador pode investir em novos empreendimentos. Da mesma forma que os contratos de locação podem ser negociados, também se poderia utilizar as carteiras de venda de imóveis à prazo, antecipando estes recebíveis. Esta operação funciona muito bem em contratos de locação com construção sob encomenda, denominados de built to suit, devido às garantias concedidas por lei ao construtor/locador de que seja mantida a locação ou garantido o pagamento até o final do contrato. Apesar de atraente, como qualquer outro negócio, a operação exige que certos cuidados sejam tomados para que não se tenha problemas no futuro, mas, de modo geral é uma boa alternativa para se conseguir capital de giro. Evanildo Silva Lins Junior Consultor para estruturação de negócios imobiliários. Advogado especialista em direito tributário, inscrito na OAB/SC sob n° 28.306, proprietário da LK & Advogados, em Joinville/SC. Data: 31 de maio de 2013.
Como é possível reduzir os custos fiscais na construção civil? Mesmo diante de um cenário promissor muitas empresas deixam de aproveitar todos os benefícios que a grande demanda no mercado interno de construção civil pode proporcionar. Um dos motivos para que isso ocorra é a falta de planejamento fiscal. É preciso entender que nem sempre determinado regime de tributação é a opção fiscal mais barata para todas as empresas do setor, por isso é importante compreender as características de cada um para não recolher mais tributos do que seria necessário. Os regimes de tributação mais relevantes para a atividade de construção civil são: Lucro Real, Lucro Presumido, RET (Patrimônio de Afetação) e o Simples Nacional. A principal diferença entre o lucro real e o presumido, reside no fato de que no primeiro o lucro tributável é o resultado da subtração das receitas pelos custos. Enquanto que o lucro presumido utiliza um percentual de presunção do lucro que pode ser de 1,6%, 8%, 16% ou 32%, conforme a atividade. Em regra, na atividade de construção civil quando os custos ultrapassam aproximadamente 90% das receitas, o lucro real é mais benéfico, caso contrário a melhor opção é o lucro presumido. Quanto menor for este percentual, mais benéfico se torna o lucro presumido em relação ao lucro real. No entanto, existem situações que podem modificar esta relação. Então, supondo que uma empresa realize dois empreendimentos diferentes por meio de Sociedades por Conta de Participação – SCP, onde é possível optar pelo lucro real ou lucro presumido independentemente da opção da empresa principal, se no primeiro os custos forem de 85%, e no segundo forem de 93%, a empresa pode optar pelo lucro presumido e pelo lucro real, respectivamente. Isso faria com que se utilizasse a saída mais barata para cada caso. No entanto, se neste exemplo a empresa sempre optasse pelo mesmo regime de tributação, em uma das hipóteses ela estaria aumentando o custo fiscal desnecessariamente. Nem mesmo a opção pelo Simples Nacional, nos casos em que é permitido, é garantia de um menor custo fiscal. Primeiro que empresas que realizam incorporação imobiliária estão impedidas de optarem pelo Simples, e, as empresas de construção que podem fazer a opção, não estão livres de recolher o INSS, e, a depender da receita bruta terá que recolher sobre esta um percentual que vai de 4,5% a 16,85%. Significa dizer que o Simples Nacional pode ser mais oneroso que o lucro presumido ou o lucro real. Por fim, ainda temos o RET – Regime Especial de Tributação, muito conhecido pela obrigatoriedade de utilizar o Patrimônio de Afetação. A regra geral é que as empresas optantes por este regime recolhem de forma unificada 4% de todas as suas receitas. Alguns pontos desfavorecem o RET/Patrimônio de Afetação. O principal ponto negativo são as rígidas regras às quais as empresas são submetidas ao optar pela afetação do patrimônio, onde muitas decisões de cunho financeiro e administrativo precisam ser referendadas pela Comissão de Compradores e pela instituição financeira, inclusive a distribuição de lucros. A única opção de regime federal de tributação que unanimemente parece ser mais barata é no caso de se construir empreendimentos para o Programa Minha Casa Minha Vida, onde a alíquota unificada do RET pode cair de 4% para 1%. Todos estes exemplos são a clara demonstração da importância de fazer um minucioso estudo fiscal antes de cada projeto. Aqui falamos apenas sobre alguns dos pontos que podem levar ao melhor enquadramento em regimes federais de tributação, mas, ainda é possível tomar uma série de medidas que podem reduzir significativamente o custo fiscal sobre as atividades de construção civil e incorporação imobiliária. Evanildo Silva Lins Junior Consultor para estruturação de negócios imobiliários. Advogado especialista em direito tributário, inscrito na OAB/SC sob n° 28.306, proprietário da LK & Advogados, em Joinville/SC. Data: 31 de maio de 2013.
Locação: Espécies de garantias locatícias A negociação entre locador e locatário envolve um contrato de locação, que pode ser residencial ou comercial. É importante que tal contrato preveja uma das garantias estabelecidas no art. 37 da lei 8.245/91, atualizada pela lei 12.112/09, conhecida como lei das locações. Inicia o legislador ao tratar das garantias com a modalidade da caução, podendo ser entendida como uma garantia oferecida pelo locatário através de bens que poderão ser móveis, por exemplo, carros, motos, eletrodomésticos em geral ou imóveis, que poderão ser registrados no cartório de títulos e documentos ou no registro de imóveis, respectivamente. A caução em dinheiro corresponde à quantia de três meses do valor do aluguel pactuado no contrato de locação, que deverá ficar retida até o final do contrato. Não havendo reparações ao final do contrato o valor é devolvido ao locatário, com a devida correção. Outra espécie de caução é o título de capitalização, no qual o locatário adquire junto ao Banco um título de forma pré-fixada podendo compreender de 12 até 36 meses de aluguel. Findo o prazo, não havendo pendências, o locatário poderá retirar o valor do título devidamente corrigido/atualizado. A contratação e o valor do título de capitalização dependem de alguns fatores, entre os quais: o valor venal do imóvel, o valor mensal da locação e a renda auferida pelos locatários. A segunda modalidade de garantia locatícia é a fiança, hipótese em que o fiador, pessoa física ou jurídica, absorve contratualmente como devedor solidário as obrigações assumidas pelo locatário. Importante frisar que, com a entrada em vigor da nova lei do inquilinato (12.112/09), corroborada pela jurisprudência recente dos tribunais superiores, estabeleceu-se que a responsabilidade do fiador, na hipótese de renovação automática do contrato por tempo indeterminado, se estende até a entrega efetiva das chaves e não apenas até a data final do contrato. O locatário quando opta pela fiança vê uma possibilidade de não ter que antecipar valores, como na hipótese da caução, por outro norte, pode encontrar alguma dificuldade para obter um fiador, sobretudo pela responsabilidade assumida por este. Na hipótese do fiador exonerar-se da fiança, o que deve ocorrer através de notificação às partes, o locatário terá o prazo de trinta dias para substituir a garantia, sob pena de rescisão do contrato. Na terceira modalidade, considerada uma das mais seguras, temos o seguro fiança, que é contratado pelo locatário junto a uma seguradora, onde o mesmo efetua o pagamento mensal de uma quantia (prêmio), que varia de acordo com a garantia que se pretende (aluguéis). O seguro fiança traz diversas vantagens, tanto para o locatário, que tem a possibilidade de utilizá-lo em substituição ao fiador, quanto para o locador que tem a garantia do recebimento dos alugueis, além de poder contar com coberturas adicionais de danos ao imóvel. As imobiliárias também são beneficiadas pela contratação do seguro fiança, pois tem seu tempo otimizado, uma vez que a análise do cadastro do locatário passa a ser realizada pela seguradora, tendo, ainda, a diminuição do risco de não receber a taxa de administração. Se, por um lado, o seguro fiança possua ainda a facilidade de ser parcelado, por outro, nem sempre o pretendente para a locação tem seu cadastro aprovado junto à seguradora, pois a análise é bastante criteriosa. Ainda há a possibilidade de garantia prevista em lei chamada de cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, diga-se, de uso muito raro, que surgiu com o advento da lei 11.196/05. Na cessão fiduciária, quotas de investimento serão cedidas como garantia ao locador no caso de inadimplemento do locatário. Essa cessão deverá constar no contrato de locação, inclusive com o prazo de duração que poderá ser determinado ou indeterminado. Outra forma de garantia, não prevista em lei, mas passível de ser utilizada foi introduzida no mercado imobiliário em fevereiro de 2011. É o chamado cartão aluguel CAIXA, que se trata de uma modalidade na qual a Caixa Econômica Federal, mediante acordo firmado garante o pagamento às imobiliárias credenciadas, que por sua vez, fazem o repasse devido aos locadores. O Cartão Aluguel CAIXA é específico para pessoas físicas que tenham uma renda mínima estabelecida pela Caixa Econômica Federal e que não necessitam ser correntistas. O cartão tem as mesmas funcionalidades de um cartão de crédito internacional e o valor da locação é incluído na fatura mensal. As principais vantagens que podem ser observadas com a aquisição do cartão aluguel CAIXA são a diminuição da burocracia com a simplificação da análise cadastral, agilidade e praticidade no procedimento das locações imobiliárias, independência garantida para o locatário, não precisando recorrer a outras formas de garantias oferecidas e o controle das despesas com o aluguel e facilitação na hora de efetuar o pagamento. Importante ressaltar que o cartão tem uma limitação temporal, sendo que permite o prazo máximo de 36 meses de locação, bem como, se limita a um cartão por cliente garantindo somente uma transação de aluguel. Concluindo, as garantias surgiram em decorrência da necessidade de proteção do locador para que os prejuízos caso ocorressem, fossem minimizados. Vale lembrar que é vedada a exigência de mais de uma espécie de garantia locatícia e caberá ao proprietário do imóvel, analisar atentamente as diversas opções de garantias oferecidas pelo mercado imobiliário e optar por aquela que mais agrade locador e locatário. É imprescindível que tal análise seja acompanhada por um profissional que possa esclarecer as características de cada modalidade. Autora: Dra. Angelita Detofol Duarte Tives Data: 16 de janeiro de 2013.
Da obrigatoriedade do registro de incorporação antes do lançamento de empreendimentos imobiliários Não raro surgem casos de empreendimentos, em especial apartamentos residenciais, colocados à venda sem o devido assento do registro de incorporação na matrícula do imóvel. Trata-se de contravenção penal prevista, entre outras normas, na Lei 4.591/64. Importante lembrar que até mesmo para que o empreendimento seja oferecido ao mercado, ou seja, em seu material publicitário é necessário a menção ao número do registro de incorporação. Tal disposição também está prevista no inciso V do artigo 20 da Lei 6.530, de 1978, que regulamenta a profissão dos corretores de imóveis. Na mesma lei determina-se que o corretor, ao anunciar a venda do imóvel, tem a obrigação de informar seu número de inscrição no CRECI, sobretudo, para que o cliente tenha certeza de que está contratando serviços de um profissional habilitado. Essas medidas visam oferecer segurança ao comprador. O Registro da Incorporação dá ao comprador a garantia de escrituração do imóvel, pois nela são determinadas as suas especificações, tais como, área total, áreas comuns, pavimentos, garagens, enfim, transporta para a matrícula do imóvel o que está contido no memorial descritivo do empreendimento. No que diz respeito à possibilidade de alienação das unidades antes da incorporação, não é possível identificar, na jurisprudência, nas leis aplicáveis ou na doutrina, qualquer dispositivo que permita tal prática. O Art. 30 da Lei 4.591/64 que trata das Incorporações estabelece: Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. E no art. 32 da mesma lei: Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. (e demais parágrafos) Enfim, são todos os documentos necessários para a incorporação do imóvel. Em recente julgamento a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou, em 10/08/2011, a Apelação com Revisão nº 9046105-48.2001.8.26.0000, onde se discutiu a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária para validade do contrato de compromisso de compra e venda das unidades autônomas. O acórdão teve como relator o desembargador Pedro Baccarat: Tratam os autos de recurso de apelação interposto em face de decisão que julgou improcedente ação de rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse. Na origem, entendeu o magistrado que há prova da ausência do registro de incorporação, ocasionando nulidade do contrato de compromisso de compra e venda. Assim, a referida sentença de primeiro grau decretou a resolução do contrato por inadimplemento da construtora, ora apelante. A construtora, por sua vez, alega que, embora não estando registrada a incorporação, as obras tiveram andamento normal e as unidades foram entregues aos adquirentes, o que sanaria o vício. Ao julgar o caso, entendeu o relator que o prévio inadimplemento do promitente vendedor impossibilita o reconhecimento simultâneo do inadimplemento do promitente comprador, em razão do exceptio non adimpleti contractus. Ademais, o empreendimento nem poderia ter sido lançado ao público sem o prévio registro da incorporação imobiliária, conforme disposição do art. 32, da Lei nº 4.591/64. Portanto, o compromisso de compra e venda é nulo de pleno direito, eis que violou norma cogente, além de configurar ilícito penal. Desta forma, acordaram os desembargadores do TJSP em negar, por unanimidade, provimento ao recurso. As penalidades em função da comercialização de imóveis antes da incorporação estão previstas no art. 66 da referida Lei: Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei; III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei; VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. Concluindo, o que se aplica é a necessidade de incorporação nas hipóteses em que as unidades necessitam ser alienadas antes ou durante a construção do empreendimento, sobretudo, pelo caráter obrigacional da incorporação, no qual estão inseridos elementos como a obrigação de construir, de executar a obra, de entregar o imóvel e, ainda, por tratar a alienação de fração ideal do terreno, áreas comuns e as próprias unidades. Fica o alerta para que a Construtora/Incorporada não venha a dar causa à rescisão dos contratos em virtude da falta de incorporação, da mesma forma que atrasos injustificados, desconformidade em relação ao projeto etc. Autor: Gleidson Henrique Karnopp, Data do artigo:17 de março de 2012.
Ampliação do core business por meio da desimobilização de imóveis Apesar de atualmente a ideia de locar, em vez comprar ou construir, o imóvel onde se instalará uma empresa ser muito melhor recebida pelo mercado do que era há tempos atrás, ainda é comum vermos grandes empresas manterem em seu imobilizado todos os imóveis onde estão instaladas suas unidades produtivas. Imobilizar os escassos recursos financeiros em imóveis é desviar a atenção do core business da empresa para questões secundárias, quando se poderia empregá-los na manutenção ou ampliação da operação. Pensando em tudo isso, inicialmente, empresas com dificuldade de fazer caixa passaram a realizar operações denominadas sale and leaseback, nas quais são vendidos os imóveis onde a empresa está estabelecida e, concomitantemente, a antiga proprietária passa a ser locatária do imóvel, com a opção de recomprá-lo ao final do contrato por um valor residual. Este tipo de operação não é uma novidade, o que tem tornado o assunto novo é o fato de que não está mais restrito a empresas com dificuldades. Mesmo as empresas sadias estão enxergando os benefícios de se “descongelar” estes ativos. O primeiro benefício é mesmo a possibilidade de utilizar os recursos da venda do imóvel na ampliação da operação. Se a empresa pretende montar uma nova filial, lançar um novo produto, entrar em novos mercados ou ampliar sua capacidade produtiva, esta é uma boa forma de angariar recursos. Um segundo benefício é de ordem tributária, pois os aluguéis pagos podem ser abatidos do lucro real, gerando menos impostos do que geraria se o imóvel continuasse no imobilizado. Outro benefício, também de ordem tributária, é que, se o investimento dos recursos financeiros resultantes da venda dos imóveis for empregado em maquinário, a depreciação é acelerada, também gerando menos impostos ao final do exercício. Apesar dos benefícios da operação é preciso ter cuidado ao realizá-la, o contrato de sale and leaseback é complexo e é necessário ter atenção aos seus requisitos legais para que não seja questionado, gerando incômodos tanto de ordem contratual, quanto tributária. Evanildo Silva Lins Junior Consultor para estruturação de negócios imobiliários. Advogado especialista em direito tributário, proprietário da LK & Advogados – Joinville/SC. Data do artigo: 27/05/2013
Incorporação imobiliária e a responsabilidade civil do corretor O mercado imobiliário nacional continua em expansão, muito embora surjam focos de estagnação em algumas regiões. Especificamente na região sul do Brasil o mercado continua aquecido. São as estatísticas que comprovam este fato. A variação nos preços dos imóveis subiu mais de 15 % nos últimos doze meses no Brasil, superando China, Turquia e Rússia. O investimento em fundos imobiliários no início de 2013 teve o maior rendimento da história, cerca de R$ 26 milhões de negócios. Recentemente, em entrevista à Revista Exame, Stephen Ross, o maior empresário do ramo imobiliário dos Estados Unidos, com cerca de 18 mil imóveis para locação apenas em Nova Iorque, declarou que “há muito espaço para investir no mercado brasileiro”. Partindo dessas informações é de se concluir que cada vez mais os profissionais inseridos no mercado devem estar qualificados e atentos à legislação. Diuturnamente surgem na mídia notícias de construtoras sendo condenadas por atraso nas obras, cláusulas abusivas, desconformidades no produto entregue e, principalmente, por comercialização de imóveis sem a devida incorporação. Algumas com condenações significativas. Convém lembrar que a negociação de imóveis está inserida no contexto das relações de consumo, ou seja, incidente o Código de Defesa do Consumidor. Nessa esteira, os demais participantes do processo de negociação, diga-se, a imobiliária e os corretores, podem ser solidariamente responsáveis pelas indenizações. Especificamente sobre o tema da incorporação imobiliária, regida pela Lei 4.591 de 1964 e diversos dispositivos publicados desde então, merece relevância o debate, sobretudo porque se trata de ação criminosa lançar empreendimento sem a devida incorporação. Resumidamente, incorporar significa a convergência de fatores de produção com o objetivo de construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias autônomas em edificações coletivas. A atenção a uma série de detalhes é necessária, desde a aquisição do terreno onde será construído o imóvel até a efetiva individualização das matrículas no Registro de Imóveis. O importante é ter em mente que o número do registro de incorporação deverá estar indicado em todos os materiais de divulgação do futuro empreendimento, ou seja, anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos etc. Incorrendo na falta dessa informação, o incorporador, o corretor ou outro agente responsável pela incorporação poderá sofrer ação do Ministério Público, cuja condenação poderá ser a reclusão variando de um a cinco anos e multa. A atividade de corretagem imobiliária é tutelada, entre outras normas, pelos artigos 722 e 723 do Código Civil Brasileiro. Nesses artigos dispõe-se que o corretor deve agir com diligência e prudência. Em outras palavras, todo cuidado deve ser tomado antes de oferecer um imóvel no mercado. Esses cuidados dizem respeito, principalmente, a idoneidade de vendedores e compradores e da situação do imóvel. O corretor deve se socorrer de diversas pesquisas, documentos e certidões. E, sempre que possível, apoiar-se na análise de um profissional da área jurídica para interpretar o teor das informações. Autor: Dr. Gleidson Henrique Karnopp. Advogado, inscrito na OAB/SC sob nº 28.378 Data: 06 de setembro de 2013.
Lins, Karnopp & Advogados
INDÚSTRIA
CONSTRUÇÃO CIVIL
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Estamos reformulando nossa home page. Retorne em breve, por gentileza.
About - Contact
Rua Trombudo Central, 48, Saguaçu - 89221-150 - JOINVILLE - SC - BRASIL - (47) 3023-9606