ALUGUEL DE IMÓVEIS
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Como alugar
O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região.
Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON/PBH.
Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal.
Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino.
Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).
CONTRATO
Cláusulas e requisitos obrigatórios
· Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
· Descrição e endereço do imóvel locado;
· Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
· Forma e local do pagamento;
· Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
· Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);
· Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
· Duração do contrato;
· Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
· Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.
Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período.
A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.
Deveres do locador
· Entregar o imóvel em condições de uso;
· Responder por problemas anteriores à locação;
· Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
· Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
· Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);
· Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
· Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como:
- reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel;
- pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas;
- obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação;
- instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
- despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns;
- contribuição para fundo de reserva.
Deveres do inquilino
· Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
· Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
· Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
· Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
· Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
· Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
· Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
· Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);
· Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;
· Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;
· Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio;
- cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum:
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum;
- manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas;
- rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação;
- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer;
- reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;
ASPECTOS LEGAIS
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:
· caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);
· em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
· fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);
· seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).
Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
DENÚNCIA VAZIA
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
DESPEJO
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.
Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.
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